１１　契約不適合・瑕疵担保責任

借地権付建物を売買した後に買主が建て替えをしようとして、建物を解体したところ、地中埋設物（コンクリートガラ）が出てきました。 土地の契約不適合責任は建物の売主にあるでしょうか。

最高裁判所は以下のように判断して、「基本的には契約不適合責任を認めない」扱いにしています（最高裁平成3年4月2日）。
・建物とともに売買されたものは建物の敷地そのものではなく、その賃借権であ
　る
・敷地の欠陥によって賃借権の欠陥ということはできない
・ただし面積の不足、敷地に関する法的規制または賃貸借契約における使用方法
　の制限など客観的事由によって売買契約の目的を達成できない場合には賃借権
　の瑕疵と理解できる余地がある
つまり敷地権付き建物の場合、建物とともに売買されるのは敷地ではなく敷地の賃借権となります。敷地の所有権は地主にあるからです。
よって、敷地に地盤沈下などの問題が生じても、基本的に「借地権付き建物の瑕疵」とはいえません。

• 監修：善利法律事務所　善利 友一 弁護士