１　道路

建築基準法上の道路に接しているというのはどういう意味でしょうか。

２　隣地・境界

相続により親の土地建物を取得しました。ところが、相続した建物が隣地にはみ出しています。越境している部分の土地を時効取得できるのでしょうか。

隣地の木が生い茂っており、隣地との境界を越えて、枝が私の土地上にまできており、もし台風等の場合には損害を受ける可能性もありますし、普段から大量の落ち葉が私の家の庭に落ちたりしております。何か打つ手はないでしょうか。

３　法令上の制限

事務所を建てるために、土地を購入しました。媒介業者には、事務所建築のために土地を購入したい旨、始めから伝えていました。ところが、土地を購入した後、いざ事務所を建築しようとすると、建設業者から、当該土地では事務所を建築できない旨告げられました。媒介業者に対して損害賠償を請求できますか。

４　ライフライン

自宅を建築するための土地を購入しようと考えているのですが、ライフラインについて、どのように調査するのでしょうか。

５　契約解除・手付金返還等

建築条件付きの土地の売買契約を締結しました。既に手付金50万円を支払っています。ところが、事情により、契約を解除したいと思います。違約金（208万）及び仲介手数料の支払い義務は生じるのでしょうか。

最近は不動産キャッチセールスのトラブルが多いようですが、不動産売買契約においてクーリングオフが適用される条件を教えて下さい。

相手方に履行の着手があるまでの間は「手付金の放棄」又は「手付金の倍返し」によって契約解除できますが、「履行の着手」とはどのような状態のことでしょうか。

６　建築条件付土地売買

建築条件付きの土地の売買契約を締結しました。ところが、他の業者に建物を建築してもらいたいと考えたのですが、この場合売買契約はどうなるでしょうか。

７　ローン特約・買換特約

中古住宅を金３９８０万円で購入する旨の売買契約を締結しました。ところが、予定した金利で住宅ローンの融資を受けられませんでした。この場合、売買契約を解約できるのでしょうか。なお、契約書によれば、手付金は２００万円、違約金は７９８万円と定められています。

８　宅建業者

自宅を建築するための土地の購入を考えているのですが、不動産コンサルタントに支援してもらおうと考えています。ただ、宅建業の免許はお持ちではないようです。問題ないでしょうか。

９　媒介報酬

媒介報酬とはどんな場合に発生するのでしょうか。また、媒介報酬の上限について教えてください。

１００万円の土地を購入した場合、媒介業者が受け取ることのできる媒介報酬の上限額はいくらですか。

１０　競売

建物を自宅として賃借し居住しているのですが、このたび、建物に対する強制競売がなされ、競売の買受人から建物の明け渡しを請求されました。私は出て行かなければならないのでしょうか。

１１　契約不適合・瑕疵担保責任

自宅を建築するために、土地を購入しました。自宅の建築を始めてから気づいたのですが、購入した土地の西側隣地の建物が、境界を越境しています。土地売買契約時の重要事項では、隣地建物が越境している旨の説明はありませんでした。

売主が一般法人事業者、買主が個人の場合、契約不適合責任はどう扱われますか。

新築後まもないマンションを購入しましたが、大雨が降ったときに、雨漏りが発生しました。売主と仲介業者に連絡しても、契約不適合ではない旨回答されています。どうすればよいですか。

借地権付建物を売買した後に買主が建て替えをしようとして、建物を解体したところ、地中埋設物（コンクリートガラ）が出てきました。 土地の契約不適合責任は建物の売主にあるでしょうか。

１２　共有

一筆の土地が、４人の共有名義となっています。この土地を売却処分したいと考えていますが、共有者の１人がこれに同意しません。この土地を処分するには、どうすれば良いでしょうか。

１３　建物区分所有法

マンション区分所有建物の一室の住民の一人が管理費や修繕積立金を支払いません。どのように対応すべきでしょうか。

１４　制限行為能力者

両親は、父名義の土地建物に居住しています。両親ともに認知症であるため、父名義の土地を売却し、両親が施設に入居する費用に充てたいと考えています。どのように進めれば良いでしょうか。

１５　相続

父が他界したのですが、相続人の全員が父の相続を放棄をしました。父の遺産には不動産が含まれますが、今後どのような処理がなされるのでしょうか。

父から相続した土地に明治40年に設定された抵当権の登記があり、売却するにはどうすれば良いでしょうか。

相続によって、農地・森林を取得しました。これらを「相続土地国庫帰属制度」で承認申請を行うことは可能でしょうか。

１６　登記

土地を購入し、売買代金全額を支払いましたが、所有権移転登記を受けられていません。売主からは全額返金し手付金も倍返しするので解約してもよいと言われましたが、私は、そもそも解約したくありません。どう対応すれば良いでしょうか。

物件を売却した際、買主が所有権移転登記に応じてくれない場合、売主が単独で登記申請できるでしょうか。

１７　税金

土地と建物の消費税について教えてください。

不動産の売買契約にて固定資産税等の清算をする場合、清算の起算日は１月１日または４月１日、いずれにすればよいでしょうか。

１８　農地法

農地を購入したいと考えています。農地転用の許可がおりなかった場合はどうなるのでしょうか。停止条件付売買契約とは何でしょうか。

１９　その他

土地の購入を検討しています。しかしながら、当該土地には抵当権が設定されておりますし、最近仮差押が設定されました。 売主は誠意をもって対応してくれているのですが、私にはどんなリスクがありますか。

土地と建物の所有者が異なる物件について、土地を解体更地渡しで購入することになりました。何か注意点はありますでしょうか。

子供の通学路に、古い空き家があり、瓦が飛んだり壁が倒れることにより、子供が事故に巻き込まれないか心配です。何か法律的な手段はないでしょうか。

隣地所有者の承諾を得て、本件土地の所有者の排水管を隣地に埋設している場合、隣地所有権が移転した場合には新たな隣地所有者にその承諾の効果を対抗できるでしょうか。

２０　原状回復

アパートの１部屋を賃借しています。アパートから退去するときに、経年劣化、自然損耗の箇所までの原状回復を求められるのでしょうか。

賃貸住宅の退去時の立ち合いにて、壁紙にタバコの臭いが染みついているとし、原状回復費を請求されています。支払う必要はあるでしょうか。

２１　敷金の返還

個人でアパートの賃貸業を営んでいます。このたび、入居者の１人が退去したところ、2週間後に裁判所から敷金返還請求の訴状が届きました。どう対応すべきでしょうか。

２２　修繕

現在賃借している建物の水回りの蛇口が破損しました。管理会社へ相談したものの、修理等の対処がありません。誰に何を頼むことができるでしょうか。

築４５年の戸建てを賃借しました。内覧のときには雨漏りについて説明されておらず、引渡しを受けて入居してから雨漏りが発生することが分かりました。また、ハウスクリーニングをしてくれる約束だったにもかかわらず、ハウスクリーニングされていませんでした。

賃貸物件にて飲食業を営んでいます。このたび、白蟻が発生したため、大家に対して対応をお願いしたのですが、何もしてくれません。

２３　契約解除・支払金返還等

賃貸物件を賃借して店舗を営業していましたが、店舗を閉店して退去しようと考えました。その旨大家に伝えたところ、「定期建物賃貸借契約であるから、中途解約はできない、どうしても退去するのであれば残期間の賃料を全額支払って欲しい」と言われました。私は退去できないのでしょうか。

先日、父が他界しました。父の遺産を整理していたところ、父の所有している土地上に建物があるものの、当該建物には誰も住んでいないようでした。当該建物の登記名義人をみると、既に他界された方のようです。私は、誰に対して、建物収去土地明け渡しを求めれば良いでしょうか。

２４　連帯保証人

民法改正により、極度額を定めなければ連帯保証契約が無効になると聞きました。極度額を定めなければならない場合とはどのような場合でしょうか。

賃貸の連帯保証人になっており、期間の途中ですが、辞めたいと考えています。可能でしょうか。

２５　更新

資材置場を貸すとき、確実に1年間だけの契約にしたいです。何か良い方法はありますか。

２６　家賃の滞納・変更

大学生の息子が昨年９月から１年契約更新のワンルームマンションを賃借しています。ところが、今年５月、大家から家賃の増額を交渉されています。家賃の増額に応じられなければ、賃貸借契約の更新をしない旨通知されています。家賃の増額に応じなければなりませんか。

アパートの賃貸業を営んでおりますが、１人の賃借人から家賃を払ってもらえていません。どのように請求したらよいでしょうか。

２７　媒介報酬

賃貸借契約の仲介手数料は50％となっているとお聞きしていますが、不動産業者から1ヶ月分を請求されました。これは違法ではないですか。

媒介業者を通じ、月極駐車場の一区画を賃貸借契約を締結したところ、媒介業者から賃料の２ヶ月分相当の手数料を請求されました。宅地建物取引業法上、問題はないのでしょうか。

空家について、媒介業者を通じて借主と賃貸借契約を締結したところ、貸主である当方に媒介業者から賃料の１.5ヶ月分相当の媒介手数料を請求されました。宅地建物取引業法上、問題はないのでしょうか。

２８　借地借家法

賃借人との間で定期建物賃貸借契約を締結しているのですが、契約期間が間もなく満了します。私としては、このままの条件でもう少し借りてもらいたいのだが、どうすればよいでしょうか。このままの状態だと自動的に契約が延長されるのでしょうか。

宅建業者より、自宅の隣の住宅を買ってくれないかと打診がありました。私は、同住宅を購入しようと考えています。ただ、同住宅には、現在、入居者がいるようで、来年末までは住み続けたいと言っています。同住宅を購入した場合、来年末までは自らをオーナーとする賃貸となりますが、何か気を付けることはありますでしょうか。

２９　退去・立退

私は、アパートの１部屋を賃借して暮らしており、家賃は５万円です。このたび、アパートの大家から、アパートが老朽化し取り壊す必要があるため、アパートを明け渡して欲しい旨、立退料は３０万円を支払うため退去してほしい旨打診がありました。立退料３０万円というのは妥当な金額でしょうか。私としては納得できないのですが、どう対処すれば良いでしょうか。

賃貸物件を賃貸しており、借主が行方不明になってしまいました。部屋の中の残置物を処分してしまってもいいのでしょうか。

３０　制限行為能力者

私はアパートのオーナーです。賃貸借契約を締結することを考えているのですが、賃借人が制限行為能力者でないか確認したいのですが、どのように確認すれば良いですか。

３１　宅建業者

宅地建物取引士とはどういった方を言うのですか。

３２　相続

祖母は、建物を管理しており、賃借人に貸しています。賃借人からは毎月賃料が支払われています。ところが、登記上は、同建物の名義人が祖父になっています。これまでの相続関係も明瞭ではありません。これをクリアーな状態にするにはどうすれば良いでしょうか。

このたび父が他界し、父名義の土地を相続しました。同土地上には、土地賃借人が建物を所有しているのですが、退去してもらうことは可能でしょうか。

３３　オーナーチェンジ

賃貸マンションでオーナーが変わった場合どのような手続を踏めば良いでしょうか。

３４　承継

従前より、小売業を営む法人に対して、店舗物件を賃貸してきました。 このたび、当該法人の株式を別の法人が買い受けたようです。そして、同店舗物件について、引き続き賃貸契約の継続を認めてほしい旨手紙が届きました。

３５　宅建業法

自宅として使用するために部屋を借りたのですが、仲介に入った宅建業者から説明不足が多々ありました。宅建業法違反の責任を追及できないのでしょうか。

３６　その他

私は、息子に対して、土地を無償で使用させており、息子は、同土地上に建物を建築し家族とともに居住していました。ところが、息子は急死してしまい、同建物には息子の妻だけが住むようになりました。息子の妻とは昔から折り合いが悪いのですが、建物を収去し土地を明け渡してもらうことはできますか。

先日、父が他界しました。父の遺産を整理していたところ、父の所有している建物に第三者が居住しているようでした。当該第三者からは、毎月５０００円の賃料の支払を受けています。私は、当該第三者に対して、建物からの退去を求めることはできるでしょうか。

袋地上にある建物に住んでおり、長年囲繞地を通行してきました。ところが、最近、囲繞地の家屋の住人から通行を妨害されています。どのような対処ができるでしょうか。

賃貸居住用アパート室内で、人が亡くなった場合の告知はどこまで必要でしょうか。何かガイドラインのようなものはありますか。

• 監修：善利法律事務所　善利 友一 弁護士